丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案,买卖合同纠纷案答辩状,家具买卖合同纠纷案,煤炭买卖合同纠纷案

上传时间:2012-01-23 来源:买卖合同纠纷案代理词

诉讼程序 → 判解研究 → 正文 作者: http://b… 文章来源: http://bmla.chinalawinfo.com/newlaw2002/slc/print.asp?db=fnl&gid=118276728&istxt=1 丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案...

丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案 【裁判摘要】 房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状 况与不动产登记簿记载的权利状况不一致, 将其认定为附有违法建筑 并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力, 实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信 登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分 原则,房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴,不应影响合 同效力。因此,这类合同如不具备《合同法》第 52 条的无效情形, 应当认定有效。

出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行 政限制的义务。

在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的 情况下,出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人,并于买受人将 房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

原告(反诉被告) :丁福如(DING FURU) ,男,48 岁,新加坡国 籍,住上海市长宁区虹梅路。

被告(反诉原告) :石磊(STONE SHI) ,男,62 岁,美国国籍, 住上海市长宁区水城路。

原告(反诉被告,以下简称原告)丁福如因与被告(反诉原告, 以下简称被告)石磊发生房屋买卖合同纠纷,向上海市长宁区人民法 院提起诉讼。

原告丁福如诉称,原、被告于 2008 年 10 月 7 日签订买卖合同, 约定被告石磊将上海市长宁区龙溪路 189 号 801 幢房屋 (以下简称涉 讼房屋)出卖给原告,建筑面积 661.96 平方米,占用范围内的土地 使用权面积 2052.90 平方米,价款人民币(下同)5600 万元;双方 应于 2008 年 11 月 8 日前至房地产交易中心办理过户, 否则被告应按 原告已付房款的日万分之五支付违约金至实际过户交房之日。

上述合 同签订后, 原告依约向被告支付首期房款 2100 万元, 第二期房款 3500 万元于双方办理过户后支付。但因涉讼房屋附有违法建筑,房地产交 易中心不予办理过户登记,故原告要求被告拆除违法建筑,恢复涉讼 房屋原状并办理过户,未果。原告认为,双方签订的房屋买卖合同合 法有效,被告拒绝拆除涉讼房屋上的违法建筑,导致无法办理过户构 成违约,应承担相应的法律责任。现原告请求判令:1.被告拆除涉讼 房屋上的违法建筑,恢复原状,并办理过户手续;2. 被告支付原告从 2008 年 11 月 9 日起计至实际过户交房之日止的 违约金(计算方式:2100 万元×万分之五×天数) 。

原告丁福如提供以下证据:

1. 《上海市房地产买卖合同》及《公证书》 ,用以证明原、被告 之间就涉讼房屋的买卖关系; 2. 房地产权证及房地产登记信息,用以证明被告石磊系涉讼房 屋的产权人; 3. 收款收据,用以证明原告丁福如已按约支付购房款。 被告石磊辩称:

上海市长宁区龙溪路 189 号 801 幢房屋系其与前 妻王慧敏于 2002 年 11 月购买的产权房, 因存在设计结构与质量问题 无法居住,长期空置。2006 年,王慧敏与其妹王慧莉在未征得被告 同意、且未办理审批手续的情况下,委托工程队将上述房屋及地基全 部拆除,开挖近 600 平方米的地下室,最终建成涉讼房屋,现有面积 1917 平方米。2007 年与王慧敏离婚后,涉讼房屋归被告所有,但被 告对拆除、重建并不知情。涉讼房屋系被告在中国大陆地区的唯一居 住用房,作为美籍台湾同胞,在不知道违法建筑不能出售的情况下与 原告丁福如签订买卖合同,现长宁区土地管理局于 2008 年 10 月 18 日对涉讼房屋作出行政查封,不予办理过户等手续。原告明知涉讼房 屋系违法建筑,仍诱使被告进入房地产买卖程序。因原建筑已灭失, 目前存在的是违法建筑,原、被告签订的买卖合同属无效合同,故不 同意原告的诉讼请求,并反诉请求确认房屋买卖合同无效。

被告石磊提供以下证据:

1. 房地产权证及房屋买卖合同, 用以证明被告石磊为涉讼房屋的产 权人,当时签订买卖合同时,产权证上登记的 661.96 平方米建筑已 不存在; 2. 上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处的证明,用以证明拆 除原有建筑重建非被告石磊所为,系被告前妻的妹妹所为。

3. 照片,用以证明涉讼房屋目前的状况; 4.原建筑设计图及现建筑设计图,用以证明原建筑已不存在。

5. 房地产登记信息,用以证明涉讼房屋因附有违法建筑并结构 相连被上海市长宁区房屋土地管理局限制办理房地产转移手续。

原告丁福如对反诉辩称:

原、 被告交易的是产权证上记载的房屋, 被告石磊将房屋恢复原状后即可履行, 即使买卖合同不能履行亦不能 就此认定合同无效。因此,不同意被告的反诉请求。

上海市长宁区人民法院依法组织了质证。

被告石磊对原告丁福如 提交证据的真实性均无异议,但认为签订《上海市房地产买卖合同》 时涉讼房屋已不存在,且被告实际收到的购房款只有 100 万元。

原告丁福如对被告石磊提交的证据 1、5 的真实性无异议,但对 被告的证明目的存异议,认为建筑物并未灭失,被告只需恢复原状即 可过户。

原告对证据 3 中目前房屋的照片及证据 4 中的原建筑设计图 真实性无异议,对证据 2、证据 3 中原房屋照片及被告自行制作的证 据 4 中的现建筑设计图真实性有异议, 且认为搭建行为发生在被告与 其前妻婚姻关系存续期间,被告是否实际参与搭建与本案无关。

上海市长宁区人民法院一审查明:

被告石磊系涉讼房屋的产权人,该房屋登记的建筑面积 661.96 平方米,类型为花园住宅,土地总面积 2052.9 平方米。 2008 年 10 月 7 日,原、被告签订房屋买卖合同,约定原告丁福 如受让被告石磊的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权, 被告 房地产权证号为长 2008002091, 房屋类型花园住宅, 建筑面积 661.96 平方米,该房屋占用范围内的土地使用权 2052.9 平方米,转让价款 共计 5600 万元; 被告应于 2008 年 12 月 18 日前腾出该房屋并通知原 告进行验收交接;2008 年 11 月 8 日前,双方共同向房地产交易中心 申请办理转让过户手续;被告如未按约定的期限将上述房屋交付(包 括房地产交接及房地产权利转移)给原告,应当向原告支付违约金, 违约金按原告已付款日万分之五计算, 自合同约定的交付日至实际交 付日止;双方应在签订本合同并申请办理公证手续后当日,通过上海 中原物业顾问有限公司部分首期房价款 100 万元,于 2008 年 10 月 10 日支付剩余首付款 2000 万元(该款项由中原公司代为保管至双方 进交易中心后转付被告) ,尾款 100 万元由中原公司暂为保管;原告 以贷款方式支付剩余 3500 万元。 上述买卖合同经上海市东方公证处公证, 公证处于 2008 年 10 月 7 日通过房地产信息查询系统向上海市房地产登记机构查询,该房屋 无抵押及其他权利受限制的登记记录。 被告石磊按约支付房款。2008 年 10 月 18 日,上海市长宁区房 屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相 连的房屋的认定通知单,根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二 条第三款的规定,不予办理房地产转移以及抵押登记手续。 涉讼房屋所属的上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于 2008 年 11 月 10 日证明涉讼房屋于 2006 年度被王慧敏(被告石磊前妻) 的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建, 被告未参与这次违章拆建 的全过程。 原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间,涉讼房屋的状 况未发生过变化。诉讼期间,原告丁福如表示被告石磊可按目前现状 交付房屋, 由原告自行恢复至房地产权证登记状态, 并承担恢复费用, 被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续, 并表示清楚目前行政 机关对涉讼房屋产权转移的限制,也愿承担相应的风险,仍要求继续 履行买卖合同。 上海市长宁区人民法院一审认为:

本案的争议焦点有三:1.买卖合同是否有效;2. 买卖合同能否 继续履行;3. 如何认定被告石磊的违约责任。 涉讼买卖合同对标的物坐落位置、 建筑面积、 房屋类型等的约定, 与不动产登记簿记载的内容一致。

该不动产登记簿记载的内容具有公 示、公信效力,一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人,依法享有 该房屋的所有权和土地使用权; 另一方面表明涉讼房屋的登记信息具 有权利的正确性推定效力,可推定登记的权利状态、范围与现实的客 观状态相符, 善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订 合同, 该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。

原、 被告签订买卖合同时,虽然房屋现状已与登记信息不一致,但双方在 合同中记载的仍是登记的房屋状况, 且被告石磊未举证证明其于签订 买卖合同时, 已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告 丁福如。因此,原告对于本案纠纷的发生无过错,应属善意信赖不动 产登记信息的合同当事人,法律应当保护原告的此种信赖利益,此亦 系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制 交易,买卖合同的履行可能存在障碍,但根据我国《物权法》区分原 则,转让不动产的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同 成立时生效,未办理无权登记,不影响合同效力,因此,不能因涉讼 房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋 签订的买卖合同,不具备我国《合同法》第 52 条规定的无效情形, 应属有效。 关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。

虽然行政机关对涉讼房 屋的权利转移作出限制,但物权未灭失,不能就此认定买卖合同法律 上或事实上履行不能。

行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人 纠正违法行为,履行法律手续;被告即使未出售房屋,也应按照行政 机关的要求进行整改,使房屋恢复至合法状态,恢复原状系被告应尽 的行政法上的义务。被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售, 应依诚实信用原则全面履行合同义务; 对于涉讼房屋存在的违法状态, 应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明,原告丁福如 同意被告按现状交付房屋,并自愿替代被告承担恢复原状的义务,原 告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定,亦符合行政机关 的执法目的,法院予以准许。原告在恢复原状时,房屋的四至、外观 形状、层高等应与登记内容一致,质量应符合国家规定的建筑标准。

被告应于原告恢复原状、 通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再 协助原告办理产权手续。 现被告石磊未能按合同约定向原告丁福如交付涉讼房屋, 应承担 相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记,原告 明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务, 因此被 告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查 的限制,故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。原 告所支付款项中的 2000 万,由中原公司代为保管至双方进交易中心 后再转交被告,现原告已按约履行该付款义务,但因目前无法办理过 户登记,中原公司向被告转交的条件尚未成就,故违约金的计算基数 应以被告实际收到的数额为标准。 综上,原告丁福如的诉讼请求具有事实和法律依据,依法予以支 持;被告石磊的反诉请求于法无据,依法不予支持。据此,上海市长 宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、 第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定,于 2010 年 9 月 8 日判决:

一、被告石磊将涉讼房屋交付原告丁福如; 二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房违约金,以人民币 100 万 元为本金,从 2008 年 11 月 9 日至实际交付房屋时止,按每日万分之 五计算; 三、 被告石磊应于原告丁福如将涉讼房屋恢复至产权登记状态且 行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁福如办理 上述房屋的房地产权变更登记手续; 四、原告丁福如支付被告石磊剩余购房款人民币 3500 万元; 五、驳回被告石磊的反诉请求。 石磊不服一审判决,向上海市第一中级人民法院提起上诉,请求 撤销原判,依法改判。主要理由是:

1. 一审判决认定事实有误,被上诉人明知建筑物已被推倒重建,仍 以产权登记内容为准与上诉人签订合同,并非善意,且规避法律。2. 一审判决适用法律错误,现存建筑物是违法建筑,禁止买卖、过 户,买卖合同应属无效。 被上诉人丁福如辩称,一审判决认定事实及适用法律正确。请求 驳回上诉,维持原判。 上海市第一中级人民法院经二审,确认了一审查明的事实。

上海市第一中级人民法院认为: 行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋, 上 诉人石磊认为涉讼房屋系重建的房屋,但不能改变其违法的性质。上 诉人与被上诉人丁福如买卖涉讼房屋的意思表示及交易价格系属真 实,结合不动产登记的公示、公信效力,双方签订的买卖合同当属有 效。因行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正,在上诉人 未能积极履行相应义务的情况下, 被上诉人同意上诉人按现状交付房 屋,并自愿替代上诉人承担恢复义务,故在被上诉人完成恢复义务, 行政机关撤销限制权利转移后,双方完成权利交付是可行的,买卖合 同能够继续履行。 综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。上诉 人石磊的上诉理由不能成立。

据此, 上海市第二中级人民法院依照 《中 华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十三条第一款第 (一) 项之规定, 于 2010 年 11 月 24 日判决:

驳回上诉,维持原判。

本判决为终审判决。

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