中融—青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目尽职调查报告(20140525对外版),

上传时间:2013-10-29 来源:

青岛乐居楼盘编辑主管 爱都汇购物中心 价格走势 2014年08月-最新售价 均价20000元/平... 与本项目2014年06月24日第一次对外报出的 20000元 相比,1个月以来,销售价格累计 ... 附近有20多条公交线路经过:1、7、9、15、20、22、25、26、30等多路公交车. 预售...

[中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 中融国际信托有限公司 中融—青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目 尽职调查报告 (报告完成日期:2014 年 5 月 25 日) 经办业务部门:中融国际信托有限公司 同业合作部 1 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证:本报告是按照《中融国际信托有限公司委托贷款业务尽职调查管理 制度》和有关规定,根据融资申请人提供的和本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析 和整理,并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定委托贷款方案后完成的。报告全面反 映了客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判 断的合理性负责。 直接调查人签字:

年 月 日 直接调查人签字:

年 月 日 调查人部门经理签字:

年 月 日 2 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 目 1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 2 3 录 项目背景和项目环境 ............................................................................................................................5 项目背景 .......................................................................................................................................5 项目环境 .......................................................................................................................................5 青岛市宏观经济概况 ...........................................................................................................5 青岛市商业地产市场 ...........................................................................................................6 项目交易要素 ........................................................................................................................................7 融资公司资信情况 ................................................................................................................................8 3.1 3.2 3.3 3.4 融资公司基本情况 .......................................................................................................................8 融资公司实际控制人 ...................................................................................................................8 融资公司财务状况 .......................................................................................................................9 融资公司信用状况 .....................................................................................................................13 4 5 融资用途 .............................................................................................................................................13 抵押物业 .............................................................................................................................................15 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.7.1 5.7.2 5.7.3 5.8 5.8.1 5.8.2 5.9 5.10 背景介绍 .....................................................................................................................................16 基本情况 .....................................................................................................................................16 权属情况 .....................................................................................................................................21 所有权人 .....................................................................................................................................21 招商现状 .....................................................................................................................................22 评估价值 .....................................................................................................................................23 项目分析及市场情况 .................................................................................................................27 项目区域交通情况 .............................................................................................................27 周边环境及配套设施 .........................................................................................................27 项目总体评价 .....................................................................................................................28 销售情况 .....................................................................................................................................29 项目销售统计 .....................................................................................................................29 项目销售预测 .....................................................................................................................30 现金流预测 .................................................................................................................................31 压力测试 .....................................................................................................................................32 6 项目交易方案 ......................................................................................................................................34 6.1 6.2 6.3 6.4 交易结构 .....................................................................................................................................34 风险控制 .....................................................................................................................................34 操作流程 .....................................................................................................................................35 费用承担 .....................................................................................................................................36 3 7 意见及建议 .........................................................................................................................................36 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 附件:项目已取得资料 ..............................................................................................................................36 4 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 1 1.1 项目背景和项目环境 项目背景 根据《武威市发展和改革委员会关于武威宝林包装股份有限公司年产 2 亿平方米高档彩印 项目登记备案的通知》 【武发改工交(备)[2012]1290 号】 ,武威宝林包装股份有限公司在甘肃 省武威市工业园区啤酒大道 4 号投资建设年产 2 亿平方米高档彩印项目。项目计划 2014 年 10 月 1 日正式投产, 可形成日产 60 万印的印刷速度暨年产 2 亿平方米彩色纸箱的生产能力, 年实 现销售收入 87,714 万元,年实现利润 4,003 万元,年新增就业岗位 500 人,将成为武威市及甘肃 省乃至西北地区设备最为先进、技术最为雄厚、规模最为强大的彩色包装印刷企业。

现武威宝林包装股份有限公司为了加快项目的建设及投产速度,解决设备购置款的资金需 求,特向中融国际信托有限公司申请 20,000 万元的抵押贷款,其中:代替关联公司青岛德鸿彩 印包装有限公司归还交通银行股份有限公司青岛城阳支行抵押贷款 14,000 万元(2015 年 7 月 18 日到期);武威宝林包装股份有限公司设备款 6,000 万元。

表 1.1.1 青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款额度测算一览表 抵押财产 名 称 青岛“爱 都汇购物 中心” 所有人/权属证书编 号/建筑年份/楼龄 青岛新经济广告有 限公司/房地产权证 编号青房地权市字第 200982674 号/2009 年/5 年 坐落 山东 省青 岛市 (黄 岛 区) 开发 区黄 浦江 路 88 号 层 数 1 101 2 201 3 301 10,115.19 4-6 401 9,700.98 9,169.86 房 号 建筑面积 (㎡) 2,201.17 用 途 商 业 商 业 商 业 商 业 2,198.8m 已出租 否 2 是否已出 租(㎡) 1,135 m 已出租 2 是否已 抵押 是 是 是 是 评估价值 (万元) 4,717 13,715 12,415 9,331 抵押 贷款额度 率(%) (万元) 49.78 49.78 49.78 49.78 2,348 6,827 6,180 4,645 合 计 1.2 1.2.1 项目环境 青岛市宏观经济概况 31,187.20 3,333.8 40,178 49.78 20,000 青岛市是山东省省辖市、计划单列市、副省级城市、山东省经济中心城市、全国首批沿海 开放城市、国家级历史文化名城、全国文明城市、国家卫生城市。青岛因名牌企业众多,被誉 5 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 为“中国品牌之都” 、 “世界啤酒之城” 。2008 年青岛成功举办第 29 届奥运会帆船比赛成为奥运 之城,被誉为“世界帆船之都” 。

2012 中国城市竞争力排名中, 位列第九位。

2012 年度城市科学发展指数排名发布青岛位列 第七。2013、2014 年连续两届举办世界杯帆船赛,2014 年世界园艺博览会、2014 年 APEC 贸 易部长会议在青岛举行。2015 年世界休闲体育大会也将在青岛举办。2013 年 12 月,青岛成为 中国新的一线城市之一。

2013 年, 青岛市全市生产总值实现 8, 006.6 亿元, 增长 10%; 公共财政预算收入达到 788.7 亿元,增长 17.7%;固定资产投资增长 21.1%;社会消费品零售总额增长 13.3%;城市居民人均 可支配收入、农民人均纯收入分别增长 9.6%、12.4%;城镇登记失业率 2.98%;居民消费价格 上涨 2.5%;人口自然增长率 1.64‰;年末全市常住总人口为 896.4 万人,增长 1.1%,其中:市 区常住人口 481.4 万人,增长 1.8%。

1.2.2 青岛市商业地产市场 2014 年青岛楼市开年迎来了翻天覆地的变化,商业地产成为了新年各房企打出的首个“信 号弹” 。作为青岛商业地产的元年,2013 年青岛商业市场成交约 89 万平方米,环比大涨。区域落 地的商业项目使得商业与居住结合的概念更加具体, 经过 2013 年一年的发展, 岛城每一个大的 居住板块,基本都配套了相应的大型商业体项目。人们购物、娱乐、休闲已经不再只是涌向一 个地点,生活有了更加丰富的选择。

据统计,2013 年青岛商业市场成交呈整体上涨趋势。回顾 2013 年,众多商业项目在这一 年崭露头角,推动城市功能的升级换代, 例如,鲁商中心首府、东方影都、深蓝中心、中铁青 岛中心、海尔时代广场、晓港名城等,综合体项目都成为区域内商业标杆性项目。2013 年商业 元年完成良好开端的同时,也促使 2014 年青岛商业发展速度必须再加速。据统计,截至 2013 年 12 月 31 日,青岛商业房源成交量排在第一的是城阳区,成交量排在第二的是黄岛区,成交 量排在第三的是胶州市。

目前青岛商业地产市场才刚刚拉开序幕,未来随着房地产调控可能不断加码,商业地产将 成为房地产开发企业主阵地。商业项目要想从市场中脱颖而出,还应尽量避免同质化。

从近年来青岛房地产市场发展的路径来看, “临摹” 一线城市的发展路线是比较鲜明的一个 特征,例如大鳄进驻、近郊渐热等等,那些一线城市三五年前房地产市场的发展特征,近两年 6 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 在青岛也逐渐显现。北京、上海、深圳等城市 2009 至 2010 年前后,商业地产成为了楼市中一 股强劲的力量,无论是成交量还是氛围都有明显提升,按照此规律推算,2014 年青岛商业地产 必将火速发展。

2 项目交易要素 单一机构资金方 (委托人) 委 托 中融国际信托有限公司 (受托人) 保证 爱都汇购物中心 1—6 层抵押 贷款 资金监管 青岛新经济广告有 限公司 (抵押物所有权人) 武威宝林包装股 份有限公司 (借款人) 实际 控制 青岛爱都汇商业 管理有限公司 (代销人) 李宏途 ? 融资方式:信托贷款 中融信托发行单一资金信托计划来募集资金,运用信托资金向武威宝林包装股份有限公司 发放贷款, 武威恒大房地产开发有限公司按照约定的利率归还贷款本息, 实现信托资金的退出。

? ? ? ? ? ? 融资人要求资金到位时间:2014 年 5 月 31 日前。

信托规模:20,000 万元。

信托期限:24 个月。

信托发行:机构方单一资金。

还款来源:青岛“爱都汇购物中心”1—3 层商业房地产销售收入。

机构方打包成本:年 18%。 7 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] ? 3 3.1 机构方接受条款:在信托终止时,资金方同意接受信托财产原状分配或自动延期。

融资公司资信情况 融资公司基本情况 名称 住所 武威宝林包装股份有限公司 甘肃省武威市凉州区武威工业园经三路 4 号 李宏途 股份有限公司(非上市、自然人投资或控股) 陆仟万元整 陆仟万元整 各类彩箱制作及包装装潢印刷品印制 2012 年 8 月 16 日 2012 年 8 月 16 日至 2032 年 8 月 15 日 法定代表人姓名 公司类型 注册资本 实收资本 经营范围 成立日期 营业期限 武威宝林包装股份有限公司成立于 2012 年 8 月 16 日,系甘肃省重点招商引资企业、甘肃 省重点文化企业。

公司初始注册资本为人民币 1,000 万元, 初始实收资本为人民币 1,000 万元。

2014 年 2 月 19 日公司增加注册资本人民币 5,000 万元。截至 2014 年 2 月 19 日止,变更后的 公司注册资本人民币 6,000 万元,实收资本 6,000 万元。 3.2 融资公司实际控制人 李宏途,公司实际控制人、法定代表人、总经理,男,汉族, 山东青岛人,现年 50 岁,本科文化程度。1981 年-1991 年,济南 军区某部服役(期间从济南陆军学院“军事指挥”专业毕业); 1992 年-1998 年, 中国银行山东分行工作; 1998-至今, 移居香港, 担任利宏(香港)发展有限公司董事长;2009 年-至今,担任青 岛德鸿彩印包装有限公司董事长;2012 年-至今,担任武威宝林 包装股份有限公司总经理。

根据 2013 年 11 月 25 日中国人民银行出具的 《基本信用信息 报告》 (报告编号:2013112500001508595000)显示:李宏途无不良信贷记录,也无对外担保及 抵押/质押情况,仅有一笔个人汽车贷款余额 56,030 元(2014 年 4 月 25 日到期) 。

1、 实际控制人对项目的追加投入(资本公积及其他应付款) ,系个人自有资金 和关联公司借款,资金来源合理,不存在隐形民间借贷行为。

2、实际控制人的主营业务系在大陆先后控股(参股)投资了四家印刷包装企业(其中在 8 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 建一家) ,分别位于青岛、天津、呼和浩特、武威,主要服务于蒙牛、三星、金锣、青啤等大型 企业。

3.3 融资公司财务状况 武威宝林包装股份有限公司资产负债表 项 流动资产:

货币资金 交易性金融资产 短期投资 应收票据 应收账款 预付账款 应收股利 应收利息 其它应收款 存货 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 非流动资产:

可供出售金融资产 持有至到期投资 长期债权投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 9 目 2014 年 3 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 957,249.25 2,711,981.67 728,195.97 33,428,500.02 31,800,000.00 100,000.00 745,410.00 745,410.00 462,705.00 35,131,159.27 35,257,391.67 1,290,900.97 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 固定资产原价 减:累计折价 固定资产净值 在建工程 工程物资 固定资产清理 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用(递延资产) 合并价差 递延所得税资产 其它非流动资产 非流动资产合计 资 产 总 计 流动负债:

短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 应付股利 其他应付款 161,495.73 161,495.73 161,495.73 80,913,342.13 161,495.73 80,913,342.13 621,909.74 21,555,560.00 21,555,560.00 102,630,397.86 137,761,557.13 102,630,397.86 137,887,789.53 1,912,810.71 -34,753.10 -34,807.40 47,085,000.00 10 47,085,000.00 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 非流动负债:

长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其它非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益:

实收资本(股本) 资本公积 减:库存股 盈余公积 其中:法定公积金 未分配利润 所有者权益合计 负债和所有者权益总计 -896,249.77 90,711,310.23 137,761,557.13 -769,963.07 90,837,596.93 137,887,789.53 -87,189.29 1,912,810.71 1,912,810.71 60,000,000.00 31,607,560.00 10,000,000.00 81,607,560.00 2,000,000.00 47,050,246.90 47,050,192.60 47,050,246.90 47,050,192.60 现对 2014 年 3 月 31 日资产负债表中的重点科目说明如下:

预付账款 预付账款:33,428,500.02 元,占资产总额的 24.3%,主要为预付的设备价款及原料货 款,主要明细如下: 11 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] ①按照分期、分项目汇总列示明细 分 设备预付款 合 计 类 金额 33,428,500.02 33,428,500.02 付款时间 2013.1——2013.12 ②按照同期、同项目,不同的收款单位列示明细 收款单位 曼罗兰印刷设备公司 潍坊东航印刷科技股份有限公司 湖北京山轻工机械股份有限公司 付款金额(元) 20,000,000.00 11,000,000.00 900,000.00 付款时间 2013.1.17 2013.1.17 2013.9.30 (600,000.00) 2013.8.07 (300,000.00) 武威中石油昆仑燃气有限公司 青岛昊川电子科技有限公司 100,000.00 710,000.00 2013.8.07 2013.11.01 (10,000.00) 2013.11.3 (100,000.00) 2013.11.5 (300,000.00) 2013.11.5 (300,000.00) 江苏汇鸿国际集团中鼎控股股份有限公司 400,000.00 2013.11.20 (200,000.00) 2013.6.14 (200,000.00) 合计 往来款明细表 报表科目 其他应收款 金额(元) 745,410.00 款项性质 33,428,500.02 与本企业关系 (是否关联公司) 否 归还 时间 2014 年 12 月 预付武威市高坝区 工业区管委会项目 12 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 施工保证金 合计 其他应付款 745,410.00 47,085,000.00 系青岛徳鸿彩印包 装有限公司代为支 付的工程款及设备 定金 是 本借款系 无偿借款, 等公司投 产后根据 实际情况 分期偿还 合计 3.4 47,085,000.00 融资公司信用状况 ①查询人民银行征信系统 2013 年 11 月 22 日 中 国 人 民 银 行 出 具 的 《 基 本 信 用 信 息 报 告 》 (报告编号: B-2013110060542867)显示:武威宝林包装股份有限公司无未结清信贷信息,无不良信贷记录, 也无对外担保及抵押/质押情况 ②查询被执行人执行信息 2014 年 4 月 15 日经查询最高人民法院“全国法院被执行人信息查询”系统,武威宝林包 装股份有限公司无被执行案件记录。

③查询互联网信息 2014 年 4 月 15 日经查询百度、谷歌等搜索引擎,武威宝林包装股份有限公司无负面信息。

4 融资用途 本次借款金额 20,000 万元,用于建设武威“年产 2 亿平方米高档彩印”项目,其中:

① 代替关联公司青岛德鸿彩印包装有限公司提前归还交通银行股份有限公司青岛城 阳支行抵押贷款 14,000 万元(2015 年 7 月 18 日到期) ; ②威宝林包装股份有限公司设备购置款 6,000 万元。 13 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 14 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 5 抵押物业 青岛“爱都汇购物中心” 1-6 层全部商业房地产。 15 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 5.1 背景介绍 青岛“爱都汇购物中心”1-6 层商业房地产均由青岛新经济广告有限公司所有【房地产权 证编号青房地权市字第 200982674 号】 ,由青岛爱都汇商业管理有限公司代为全权负责经营管 理。2009 年 11 月青岛新经济广告有限公司获发了《房地产权证》 ,原本拟“自持物业、自然升 值” ,后为投资建设武威“年产 2 亿平方米高档彩印”项目,2012 年 7 月经过新的策划和规划, 2013 年 7 月开始将 1-3 层对外“分割出售” ,再通过“委托经营”的形式由购买人委托青岛爱 都汇商业管理有限公司整体出租经营,计划 2014 年 10 月 1 日正式开业。

青岛“爱都汇购物中心”1—3 层之“委托经营”由青岛爱都汇商业管理有限公司行使排他 的经营管理权,自主制定经营和管理模式。统一经营托管分成若干个连续的托管期,以每五年 为一个经营托管周期。在第一个委托期起始日起三年内,青岛爱都汇商业管理有限公司自负经 营该项目下物业盈亏,商铺的所有收益与亏损与购买人无关,即在购买人签订《青岛市存量房买 卖合同》时,向购买者应支付的前三年经营收益(每年经营收益相当于名义房价的 8%)直接从 名义房价中予以抵扣。从第四年起由青岛爱都汇商业管理有限公司向购买者支付经营收益。

5.2 基本情况 行政区域 青岛市黄岛区(青岛经济技术开发区)。

四至 16 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 东至武夷山市场,南至英杰数码广场,西至井冈山路,北至黄浦江路。

照片 17 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 地图 18 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 地理位置 青岛“爱都汇购物中心”项目位于青岛市黄岛区黄浦江路 88 号,处于黄岛区两大核心商圈 ——长江路商圈与香江路商圈——交汇处,黄岛区最繁华的井冈山路商业街的核心地段。

青岛“爱都汇购物中心”项目所在的青岛西海岸经济新区要建设高端商业商贸核心区,打 造西海岸的“陆家嘴” ,也将成为山东首个 CRBD(城市休闲商务区)。其中:在建的国际航运中 心将填补青岛大通关的空白,辐射山东半岛。青岛西海岸商圈主要分为两个部分:开发区商圈 (主要由香江路与长江路商圈构成) 、胶南商圈。青岛“爱都汇购物中心”项目所在的开发区商 圈为市级商业圈,依托于经济实力以及与青岛密切的地理关系,处于青岛西海岸经济新区领导 地位,辐射黄岛、开发区、青岛、胶南、胶州部分区域。

青岛“爱都汇购物中心”项目所在的开发区商圈集购物、餐饮、文化娱乐、旅游、展示、 金融、现代服务为一体的现代化的市级商业中心,充分体现城市的商业活力与繁华。中心商业 区以多功能购物中心(市区购物中心)、大型综合超市(大型超市)、现代百货商厦(百货店)、品牌 专卖店为主体。经过多年发展,基本形成以香江路、长江路、武夷山路和井冈山路商业街为主 “两纵两横”的“井字型”商业格局,主要布局以利群、家佳源、佳世客、麦凯乐为代表的商 场超市,以苏宁电器、五星电器、海博家居等为代表的大型专业店,以众多金融网点集聚为代 表的香江路金融街。

1) 麦凯乐、 佳世客等商业巨头的进驻, 打破了 原来利群独大的局面,带动了城市商业发 展。

2) 香江路商圈为大中化消费场所, 商业档次中 低档, 人流相对较大, 是开发区最为繁华的 商业聚集地, 香江地一城的成功运作, 挤占 了大量年轻客群市场份额。

3) 长江路商圈由于麦凯乐、 佳世客的入驻, 成 为当地中高端消费场所, 但人流与香江路相 比较少,以中高端目的型消费为主。

4) 从商业整体发展来看, 开发区商业正处于新 旧交替阶段,老的商业由于产品、定位、配 19 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 套、规划等问题,逐步淡出视野,新式商场及街区,逐步获得青睐。

2013年,万达集团豪掷20余亿元,竞得位于黄岛区的15幅地块,土地总面积超过350万平方 米,总投资超过300亿元的万达国际文化旅游城项目落户青岛西海岸经济新区。

青岛万达国际 文化旅游城是万达集团在文化旅游产业领域创新发展的集大成项目,设计水准超越目前世界所 有同类文化旅游项目。项目建设完成后,将成为世界文化旅游产业的顶级品牌,预计每年将为 黄岛区带来 2,000多万人次的旅游客流。万达国际文化旅游城项目规划了文化产业园、会展中 心、汽车极限秀、万达城、度假酒店、游艇展示中心、滨海酒吧街等多个功能区,涵盖影视制 作、文化旅游、会展服务、时尚消费等多种业态 青岛“爱都汇购物中心”项目向南距离佳世客 500 余米(目前佳世客已经规划沿井冈山路 向北扩建 2 万㎡),佳世客位于长江路商圈最繁华的区域,是新黄岛区最为高档的商业核心区, 长江路作为连接青岛与周边重要的东西交通干道,每天吸引大量本地以及周边区域中高端消费 者。向北距离利群 700 余米,利群位于黄岛传统商业圈香江路商圈中心位置,属于中端消费集 中地,人气鼎沸,黄岛区绝大多数市民均有到此购物的经历。

青岛“爱都汇购物中心”项目西侧为井冈山路,是黄岛区早期最为重要的南北交通干道, 井冈山路被黄岛区政府定位为步行街后,大量的酒店、银行、饭店、中高档服饰、美容、咖啡、 婚纱、 电子消费等多种业态商业快速集中, 形成连接长江路与香江路两大主力商圈的重要区域, 大量的人流从井冈山路中转,带来巨大消费力。南侧为英杰数码广场,是黄岛最大的电子科技 市场。东侧为黄岛区最大综合型农贸的武夷山市场(目前开发区有计划进行改造,建设成为一 个大型的城市综合体项目),目前仍然是黄岛区规模最大、销售种类最多、产品最全面的农贸 市场。北侧为黄岛城区内唯一的市民健身公园——马濠公园,环境优良,场地宽阔,是黄岛市民 重要的活动举办地,市民活动天天进行从未间断,成为市民日常休闲的好地方。

具体描述 青岛“爱都汇购物中心” 1-6 层商业房地产土地取得方式为出让,使用年限为 1996 年 9 月 2 日至 2036 年 9 月 1 日止。2013 年 7 月以前青岛新经济广告有限公司将一楼一部分商业已 经出售。目前 1-6 层总建筑面积共 31,199 平方米,其中:1 层 2,213 平方米,2 层 9,170 平方 米,3 层 9,701 平方米,4-6 层共 10,115 平方米。青岛新经济广告有限公司拟将 1-6 层商业房 地产全部用于抵押,其中:1—3 层商业分割出售(1 层拟分成 81 个铺位,2 层拟分成 347 个铺 位,3 层拟分成 336 个铺位) ,4—6 层仍全部自持。 20 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 青岛“爱都汇购物中心”1—3 层之“分证申请”业经 2014 年 4 月 9 日青岛市开发区管委 会副主任韩冠智主持召开的专题会研究通过。青岛“爱都汇购物中心”外立面改造之“建筑方 案”业经 4 月 17 日青岛市黄岛区委工委副书记、区长、管委会主任万建忠主持召开的规划专题 会研究通过。目前青岛新经济广告有限公司开始着手逐步办理“测绘、分证、网签、按揭”等 一系列工作。

5.3 权属情况 青岛“爱都汇购物中心”一楼部分商业房地产及二至六层商业房地产均由青岛新经济广告 有限公司所有【房地产权证编号青房地权市字第 200982674 号】 。

坐 权属证书及其他有 关证书编号 落 层数 房 号 建筑面积 m 2 抵押 财产 名称 用途 是否已出 2 租m 是 否 已 抵 押 是 是 备 注 青 岛“爱 房地产权证编号 都汇 青房地权市字第 购物 200982674 号 中心” 山东 1 省青 岛市 2 (黄 岛区) 3 开发 区黄 浦江 路 88 4-6 号 101 201 301 2,201.17 9,169.86 9,700.98 商业 1,135 m 已出租 2 商业 商业 2,198.8m 已出租 2 是 401 10,115.19 商业 否 3,333.8 是 合 计 5.4 名称 住所 法定代表人姓名 公司类型 注册资本 实收资本 经营范围 所有权人 青岛新经济广告有限公司 31,187.20 青岛经济技术开发区黄浦江路 88 号 尚德凤 有限责任公司(自然人投资或控股) 50 万元整 50 万元整 设计、制作国内各类广告 21 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 成立日期 5.5 招商现状 ? 1999 年 7 月 26 日 青岛“爱都汇购物中心”项目突出女性、儿童、餐饮三大主题,集购物、餐饮、休闲、 娱乐、社交为一体的体验式购物中心。项目规划:

一楼:餐饮、精品、鞋类、生活配套 二楼:女装、运动、休闲、户外、饰品、餐饮、生活配套 三楼:儿童娱乐、童装童用、生活配套、餐饮 四楼:儿童早教 五楼:生活配套 六楼:生活配套、办公区 七楼:兰瑞会所 ? 目前已签约商家 5 家。

商铺 楼层 编号 F1- 建筑面 2 积(m ) 承租方 租期 (年月年月) 租金 当期内是否有 免租期 备 注 营业额乘以抽 成比例:①800 万元以下 7%;

②800 万元至 1000 万元 8%;

③1000 万元以 上 9%。

免租期 60 天 1、2 945 北京必胜客比 萨饼有限公司 2014 年 2 月 -2029 年 2 月 F11、2 190 北京必胜客比萨 饼有限公司(宅 急送) 2014 年 2 月 -2029 年 2 月 营业额乘以抽 成比例 8% 营业额乘以抽 免租期 60 天 F3-23 3 青岛海洋贝贝商 1,909.27 贸有限公司 2014 年 4 月 -2022 年 3 月 成比例:①第 1-4 年按 25%; ②第 5-8 年按 27%。 免租期 2014 年 4 月-2014 年 6 月 3 F3-76 58.53 叮当猫童装黄岛 加盟商 22 2014 年 5 月 -2015 年 5 月 5,341 元/月 无 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] F3-5-1 3 231 馋面 2014 年 8 月 -2016 年 8 月 19,673.50 元 /月 无 合 计 3,333.8 ? 目前交换商务条件,达成进驻意向商家 60 家,如哥弟、拉夏贝尔、贝拉维拉等;明确 开店计划,有合作意向,进一步跟进商家 60 家,如本末、艾格、淑女坊等;初步接洽商家 25 家,如卡玛、巴黎世家、可盈等。

5.6 评估价值 ? 评估报告摘录 2014 年 4 月 16 日杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司出具的《山东省青岛市(黄岛区) 开发区黄浦江路 88 号“爱都汇购物中心”部分商业及办公房地产抵押估价咨询意见》(编号:

京杜鸣 Z 字[2014]第 00252 号)显示:【对拟抵押的“爱都汇购物中心”部分商业及办公房地 产,即总建筑面积为 31,187.20 平方米(其中商业部分建筑面积为 21,072.01 平方米、办公 部分建筑面积为 10,115.19 平方米)的房屋所有权及其相应分摊的国有建设用地使用权,进行 了实地查勘及调查,收集了相关资料,根据估价对象现状,结合市场状况进行了初步分析与判 断,抵押价值总价为人民币 40,178 万元,大写金额:人民币肆亿零壹佰柒拾捌万元整。】 ? 市场调查结果 万利国际·上流汇 项目地址 物业类型 武夷山路与滨海大道交汇处 商业、公寓、写字楼 开盘时间 当期房源 2012-4-28 235套 78 套 ( 含 自 持 70 商业体量 22,000平米 剩余房源 套) 2013-4-28 23 营业时间 户型区间 30~75~300㎡ [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 1 层 56,000/2 层 档次定位 高 端 销售均价 26,000 业态布局及招商品牌 楼层 -1 1 2 主题 文娱 代表品牌 万利国际影城、西海岸美术馆 奢侈品/珠宝/金融 GUCCI、PRADA、V&V 钻石 餐饮 两岸咖啡、亚马逊烤肉 项目位于滨海大道北,东临半岛国际高尔夫球场、游艇会,南面唐岛湾公园,周边高端 区域分析 社区较多,但偏离黄岛核心商圈步行范围。

项目定位较高,是西海岸唯一的高端奢侈品购物中心,项目体量较小,内部采用街区式 项目分析 规划,动线合理结构紧凑。

30%自持经营(-1层) ,5年返租,至2017年。1层6元/㎡/天,2层3元/㎡/天,年收益率 经营政策 约4.4%。

97折 主力产品:一层主力销售区域为中庭北侧,面积大都在40㎡以上,总价在240万~400 总结 万左右,去化速度较快;二层全部销售,目前40㎡以下房源剩余2套,总价在60-80万, 二层销售比一层好。案场销售物料齐备,着装职业,成交氛围好。销售比较好,除自持 优惠政策 24 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 外基本销售完毕。 台湾风情大街 项目地址 开发区长江东路187号 开盘时间 2013-11-13 75套 30套 50~300㎡ 5.5米层高:

均价36,000元/㎡6.7米层 高:均价38,000元/㎡6.7米+4.2米层 高:均价26,000元/㎡ 物业类型 网点商业、高层、别墅 当期房源 商业体量 7,984平米 剩余房源 营业时间 待定 户型区间 档次定位 待定 销售均价 项目位于开发区主干道长江东路、安子站地铁口,规划有110万㎡地铁文化广场、慧康 区域分析 健康中心;住宅体量大,但尚未交房或入住,未来能提供较高的消费群体。

项目整体由别墅、高层、商铺构成,其中商铺沿长江东路分布,商铺层高为5.5米和6.7 项目分析 米,可改造2层商铺,产品全部为街铺。

由喜来登统一经营管理,具体招商业态尚未确定。返租8年,每年返租8%。

97折+喜来登8天免费入住。

项目远离主城区,商业现状较差;产品面积较大,单价高、总价高,周边缺乏商业基础 总结 支撑。 经营政策 优惠政策 万达东方影都 25 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 项目地址 青岛市黄岛区滨海大道1777号 开盘时间 2013-12-14 售空 无 30~250㎡ 30,000元 物业类型 住宅、公寓、底商、酒店 当期房源 商业体量 剩余房源 营业时间 待定 户型区间 档次定位 业态布局及招商品牌 楼层 1 中高端 销售均价 主题 沿街底商 代表品牌 N/A 区域离城区较远,周边配套匮乏。轻轨 R3、地铁 M1号线、M6号线均在东方影都设有 区域分析 站点,20分钟到主城。

影视产业园、电影博物馆、影视名人蜡像馆、影视会展中心、汽车极限秀、万达城、滨 项目分析 海酒店群、游艇交易中心、国际医院、滨海酒吧街,项目凭借强大的品牌实力,形成完 整的城市级配套系统。

无,不包租。

认筹优惠1个点,价格26,000~43,000,根据朝向不同价格不同。

项目整体规划及品牌实力,为投资市场注入强大信心。如李沧万达广场,销售火爆,东 总结 方影都商业发展增长迅猛,诸多商铺很事宜投资,销售场面非常火爆。 26 经营政策 优惠政策 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] ? 抵押价值意见 抵押物 楼 层 101 1层 告有限公司 201 2层 告有限公司 301 3层 告有限公司 401 4—6 层 告有限公司 青岛新经济广 合 计 告有限公司 5.7 5.7.1 项目分析及市场情况 项目区域交通情况 31,187.20 2009 4 40,178 49.78 20,000 青岛新经济广 10,115.19 9,225 2009 4 9,331 49.78 4,645 青岛新经济广 9,700.98 12,798 2009 4 12,415 49.78 6,180 青岛新经济广 9,169.86 14,957 2009 4 13,715 49.78 6,827 青岛新经济广 2,201.17 21,431 2009 4 4,717 49.78 2,348 对应号 所有人 (㎡) /㎡) 份(年) (年) (万元) ( %) (万元) 面 积 单价 ( 元 建筑年 楼龄 评估价值 抵 押 率 贷款额度 青岛“爱都汇购物中心”项目地处青岛市黄岛区城市交通要道,四通八达。

道路交通:井冈山路是青岛市黄岛区(青岛市经济技术开发区)南北贯通的交通要道,同 时也是重要的形象大道,距离黄岛区政府和唐岛湾海岸线仅有 5 分钟车程。

公交设施:项目附近有 1、7、9、15、20、22、25、26、30 等近 20 条交车路线,可便捷通 往区内各地。

地铁规划:M6 地铁线将于 2014 年动工,起始站在井冈山路,加大提人流量。

5.7.2 周边环境及配套设施 青岛“爱都汇购物中心”项目周边配套十分齐全,学校、幼儿园集中、商务酒店、星级酒 店 40 余家, 西海岸经济新区重要的银行汇集地, 高档写字楼集中区域。

周边有大量的商务酒店, 国内知名连锁酒店有七天、汉庭、爱尊客、尚客优、锦江之星等近 20 家,接待大量的旅游、商 务人士,在旅游旺季,更是一房难求。中国、工商、建设、中信、浦发、青岛等银行均在井冈 27 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 山路设置营业网点。

5.7.3 项目总体评价 项目市场定位 结合青岛“爱都汇购物中心”项目的特征及城市文化特质,运用体验式商业经营新理念, 致力于将青岛 “爱都汇购物中心” 项目打造成青岛市西海岸经济新区首家情景式时尚购物街区。

为青岛市黄岛区(青岛经济技术开发区)的年轻时尚消费者提供一个集零售、餐饮、文化、休 闲、娱乐、社交多种功能于一体,情景多变、新奇不断的“逛”街区。

项目 SWOT 分析 (1)优势 a.商业核心区,商务、金融、商业、教育、休闲配套齐全; b.交通便利,旅游交通必经之路; c.项目规模适中,青岛市黄岛区(青岛市经济技术开发区)商业核心区唯一成规模可售产 权商铺。

(2)劣势 a.项目当初建设的设计理念据现代商业相差较远,需进行大量改造; b.项目当初建筑标准较低,内部结构复杂,需进行大量改造,在装修、设施、设备安装过 程中进行特殊考虑; c. 本项目一层部分临街面积出售,产权出让将难以控制其商业经营,不利于项目整体形象 塑造。

(3)机会 a.从政策层面看,行政区划重新划分,胶南市并入黄岛区,商业核心区价值进一步加强, 辐射力更为广泛; b.区域进一步扩容,目前黄岛区人口 142.85 万,10 余年将增加 100 万人口,大工业、蓝色经 济为区域带来大量的主力消费群; c.传统两大商圈在新黄岛成立后,具有项目融合的趋势,而井冈山路处于价值洼地状态, 商业处于变革之中,需要新型的大型商业体成为区域的核心。 28 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] (4)威胁 a.项目周边商业项目较多,区域竞争较为激烈,一些品牌在当地市场容量有限,将对项目 招商和未来经营产生负面影响; b.本项目作为新生的品牌,知名度不足,对于招商、经营模式等方面提出更高的要求,快 速提升本项目产业地位以及品牌知名度。

5.8 5.8.1 销售情况 项目销售统计 青岛“爱都汇购物中心”项目于 2013 年 7 月开盘,第 1、2、3 层总计可售面积 21,084 平 方米,目前只对外分割销售第 2、3 层(可售面积共计 18,871 平方米) ,下一步拟把第 1 层也纳 入销售范围。

截至 2013 年 4 月 31 日, 项目已签约销售面积 3,858 平方米, 总签约销售金额 5,776.5 万元,已实现回款 3,998.1 万元;项目已预订销售面积 2,965 平方米,总预订销售金额 5,254.8 万元;项目剩余销售面积 14,261 平方米,总剩余销售金额 38,678.7 万元。预计青岛“爱都汇 购物中心” 1、2、3 层总共可实现销售收入 49,710.0 万元。

青岛“爱都汇购物中心”项目 2 楼销售统计表 月份 成交面积/m2 总应收金额/元 单价/元每 m2 已收金额/元 未收金额/元 签约 预定 合计 月均 月份 1,560.47 1,004.10 2,564.57 284.95 26,934,442.00 17,261 18,793,442.00 22,672,090.00 22,580 1,216,000.00 49,609,532.00 19,344 20,009,442.00 5,512,170.22 2,223,271.33 青岛“爱都汇购物中心”项目 3 楼销售统计表 总应收金额/元 单价/元每 m2 已收金额/元 8,144,000.00 21,456,090.00 29,600,090.00 3,288,898.89 未收金额/元 成交面积/m2 签约 预定 合计 月均 月份 2,298.00 30,828,196.00 13,415 21,187,196.00 1,961.00 29,875,601.00 15,235 1,643,000.00 4,259.00 60,703,797.00 14,253 22,830,196.00 473.22 6,744,866.33 2,536,688.44 青岛“爱都汇购物中心”项目 2、3 楼合计销售统计表 成交面积/m2 总应收金额/元 单价/元每 m2 已收金额/元 9,641,000.00 28,232,601.00 37,873,601.00 4,208,177.89 未收金额/元 签约 预定 合计 3,858.47 2,965.10 6,823.57 57,765,638.00 52,547,691.00 110,313,329.00 29 14,971 17,722 16,167 39,980,638.00 2,859,000.00 42,839,638.00 17,785,000.00 49,688,691.00 67,473,691.00 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 月均 758.17 12,257,036.56 4,759,959.78 7,497,076.78 注:总应收金额系一次性扣除前三年应支付购买者经营收益即名义房价的 24%(年 8%)后净额。 5.8.2 项目销售预测 推广策略 a.媒体渠道:报纸、网络、户外、微信、微博、电梯框架、社区灯箱、夹报、短信等。

b.扩-深-炒-跟:利用大众媒体广泛的覆盖力,通过对大型公关活动的前宣后宣,高度树立 项目西海岸铺王形象;通过各种软性新闻、网络、新媒体的炒作与传播,不断深化市场对项目 产品价值的认识,深入项目对青岛各区的市场影响;通过对开盘热销的炒作,吸引市场跟风客 户跟进,形成持续的热销局面。

c.4 月份一场大型公关活动:邀请投资专家、经济学家、商业地产专家现场说法,为项目造 势,通过线上的宣传炒作,实现西海岸新区铺王的市场占位。

d.8 月份一场大型公关活动:项目招商品牌签约发布会,邀请签约品牌、世界 500 强等企业 助阵,通过线上的宣传,强势提振市场信心,实现金九银十火爆热销。

销售策略 a.定价策略:销售价格已经确定,并经过实践检验,符合目前整体市场情况; b.销售把控:分批推售,借势招商品牌与业态优势(如餐饮) ,提升溢价空间、提升客户意 向、加快销售进度; c.销售政策:返租+回购,通过统一经营+返租+回购政策的形式,降低客户投资门槛,提升 客户信心; d.行销团队:外展、渠道、拓展、电销,专业行销团队; e.电商团购:广告资源、看房团客户资源、异业联盟资源嫁接,优惠政策释放。 30 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 2014 年 6 月 1 日—2016 年 5 月 31 日青岛“爱都汇购物中心”项目销售预测表 2014 年 项目 第二季度 (6 月 1 日起) 2014 年 第三季度 2014 年 第四季度 2015 年 第一季度 2015 年 第二季度 2015 年 第三季度 2015 年 第四季度 2016 年 第一季度 2016 年 第二季度 (5 月 31 日止) 合计 均价 1 层 面积 总价 均价 2 层 面积 总价 均价 3 层 面积 总价 面积合计 金额合计 5.9 现金流预测 45,000 320 1,440 27,000 350 945 20,000 230 460 900 2,845.0 45,000 780 3,510 27,000 700 1,890 20,000 620 1,240 2100 6,640.0 45,000 613 2,758.5 27,000 1,200 3,240 20,000 900 1,800 2,713 7,798.5 45,000 500 2,250.0 27,000 1,200 3,240 20,000 1,100 2,200 2,800 7,690.0 45,000 27,000 1,000 2,700 20,000 800 1,600 1,800 4,300.0 45,000 27,000 750 2,025 20,000 700 1,400 1,450 3425.0 45,000 27,000 606 1,636.2 20,000 400 800 1006 2436.2 45,000 27,000 400 1,080 20,000 392 784 792 1864.0 45,000 27,000 400 1,080 20,000 300 600 700 1680.0 2213 9,959 6,606 17,836 5,442 10,884 14,261 38,678.7 2014 年 4 月 1 日—2016 年 3 月 31 日青岛“爱都汇购物中心”项目现金流量预测表 2014 年 项目 第二季度 (6 月 1 日起) 2016 年 2014 年 第三季度 2014 年 第四季度 2015 年 第一季度 2015 年 第二季度 2015 年 第三季度 2015 年 第四季度 2016 年 第一季度 第二季度 (5 月 31 日止) 合计 现金流入 销售收入 前期销售回款 现金流出 3,871.0 2,845.0 1026 801.9 9,676.3 6,640.0 3036.3 1,811.8 9,808.8 7,798.5 2010.3 1,809.5 8,364.7 7,690.0 674.7 1,809.3 4,300.0 4,300.0 1,964.5 31 3,425.0 3425.0 1,733 2,436.2 2436.2 1,723.1 1,864.0 1864.0 1,726.5 1,680.0 1680.0 21,150.0 45,426 38,679 6,747.3 34,529.6 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 管理费用 24.0 53.9 53.2 53.1 40.5 22.0 19.1 24.1 20.0 销售费用 27.9 107.9 106.3 106.2 74 61 54 52.4 30.0 装修费用 200 600 600 600 600 600 600 600 400 财务费用 550.0 1,050.0 1,050.0 1,050.0 1,250.0 1,050.0 1,050.0 1,050.0 700.0 归还中融借款 20,000.0 现金净流量 3,069.1 7,864.5 7,999.3 6,555.4 2,335.5 1,692 713.1 137.5 -19,470.0 累计现金净流 10,896.4 3,069.1 10,933.6 18,932.9 25,488.3 27,823.8 29,515.8 30,228.9 30,366.4 量 从上表可以看出,在 2 年内将项目 1、2、3 层全部售完,归还中融贷款本息后,尚有 10,896.4 万元自由现金流,安全边际较高。 5.10 压力测试 2014 年 项目 第二季度 (6 月 1 日起) 309.9 619.7 4800 8,800 20,000 10,896.4 / 2016 年 2014 年 第三季度 2014 年 第四季度 2015 年 第一季度 2015 年 第二季度 2015 年 第三季度 2015 年 第四季度 2016 年 第一季度 第二季度 (5 月 31 日止) 合计 现金流入 销售收入 前期销售回款 现金流出 管理费用 销售费用 装修费用 财务费用 归还中融借款 现金净流量 累计现金净流 量 3,081.5 2,055.5 1026 801.9 24.0 27.9 200 550.0 2,279.6 2,279.6 7,833.7 4,797.4 3036.3 1,811.8 53.9 107.9 600 1,050.0 6,021.9 8,301.5 7,644.7 5,634.4 2010.3 1,809.5 53.2 106.3 600 1,050.0 5,835.2 14,136.7 6,230.7 5,556.0 674.7 1,809.3 53.1 106.2 600 1,050.0 4,421.4 18,558.1 3,106.8 3,106.8 1,964.5 40.5 74 600 1,250.0 1,142.3 19,700.4 32 2,474.6 2,474.6 1,733 22.0 61 600 1,050.0 741.6 20,442 1,760.2 1,760.2 1,723.1 19.1 54 600 1,050.0 37.1 20,479.1 1,346.7 1,346.7 1,726.5 24.1 52.4 600 1,050.0 - 379.8 20,099.3 1,213.8 1,213.8 21,150.0 20.0 30.0 400 700.0 20,000.0 -19,936.2 163.1 34,692.7 38,679 6747.3 34,529.6 309.9 619.7 4800 8,800 20,000 163.1 / [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 从上表可以看出,按照销售面积及销售价格同时下降 15%的情况进行压力测试,项目仍然能够满足中融资金的安全退出,所以项目的安全 性高,流动性风险较低。 33 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 6 6.1 项目交易方案 交易结构 中泰创展以单一信托资金向武威宝林包装股份有限公司发放 20,000 万元抵押贷款, 用于建 设武威“年产 2 亿平方米高档彩印”项目。

6.2 ? 风险控制 资金监管 ① 泰创展对青岛新经济广告有限公司和青岛爱都汇商业管理有限公司的销售收入进行监 管; ②中融信托派驻的现场监管员与青岛新经济广告有限公司/青岛爱都汇商业管理有限公司 指定的监管员共同保管青岛新经济广告有限公司/青岛爱都汇商业管理有限公司所有证、章、 照、重要合同、重要凭证、普通网银 U 盾、超级网银 U 盾等; ③青岛新经济广告有限公司/青岛爱都汇商业管理有限公司应为中融信托委派的现场监管 员提供办公场所等必要的办公条件,包括但不限于独立的办公室、日常办公用品、办公桌椅、 带长途电话功能的办公电话、传真及扫描设备及互联网络,同时为监管必需的办公软件解除禁 制; ④青青岛新经济广告有限公司/青岛爱都汇商业管理有限公司应为中融信托委派的现场监 管员就近提供安保措施及居住功能完善的居住场所(一室一厅一厨一卫/精装整洁干净卫生/家 具家电网络俱全/拎包入住轻装上阵) ; ⑤中融信托委派的现场监管员的现场监管期限为贷款期。

? 担保措施 ——抵押 青岛新经济广告有限公司以青岛“爱都汇购物中心” 1-6 层全部商业房地产对“信托贷款” 提供抵押。

——保证 武威宝林包装股份有限公司/青岛新经济广告有限公司/青岛爱都汇商业管理有限公司的 实际控制人李宏途对“信托贷款”提供连带责任保证。 34 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 6.3 操作流程 一俟中融审批通过,则:

第一步:签署“信托贷款法律文本” 中融信托与相关各方【签署《资金信托合同》/签署《信托贷款合同》/签署《抵押合同》 /签署《保证合同》/签署《监管协议》/办理“青岛“爱都汇购物中心”1-6 层全部商业房 地产第二顺位抵押登记” 】 ; 第二步:信托贷款资金一次到帐 20,000 万元 信托贷款资金按照如下流程到账:单一资金方→中融信托在“中国银行兰州市西固支行” 开立的“保管专户” →武威宝林包装股份有限公司在“中国银行兰州市西固支行”开设的“贷 款专户”→直接代替关联公司青岛德鸿彩印包装有限公司归还交通银行股份有限公司青岛城阳 支行抵押贷款 14,000 万元→交通银行股份有限公司青岛城阳支行解除第一顺位抵押→武威宝林 包装股份有限公司支付设备购置款 6,000 万元。

第三步:按照规定用途使用“信托贷款”资金 武威宝林包装股份有限公司在“信托贷款”借款期内按照规定用途使用资金。

第四步:按期归还“信托贷款”本息费 青岛新经济广告有限公司/青岛爱都汇商业管理有限公司在“信托贷款”借款期内利用青 岛“爱都汇购物中心”1—3 层商业房地产销售收入代武威宝林包装股份有限公司按期归还本息 费。

第五步:解除抵押措施 本次信托贷款的本息费全部清偿完毕后,中融信托解除【青岛“爱都汇购物中心”1-6 层 全部商业房地产抵押登记】 , 期间青岛新经济广告有限公司/青岛爱都汇商业管理有限公司可以 代武威宝林包装股份有限公司随时提前还款、随时请求解押。其中:如需解押一定数量的面积, 必须将拟解押面积项下签订的销售合同金额对应的全部资金划入 “保管专户” , 方可办理解押手 续。

第六步:解除监管措施 中融信托解除【青岛“爱都汇购物中心”1-6 层商业房地产抵押登记】后,即解除所有监 管措施,调回委派的监管员。 35 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 6.4 费用承担 在办理本贷款过程中发生的包括但不限于资产评估费、合同公证费、抵押登记费、资金监 管费均由武威宝林包装股份有限公司承担并支付。

7 意见及建议 本贷款的融资公司经营业绩优良,实际控制人实力较强。抵押物地理位置优越,市场价值 良好,物业成熟,抵押足值,还款可靠。贷款实质风险可控,公司收益可观。综上,建议发放 本贷款。

附件:项目已取得资料 一、交易对手——武威宝林包装股份有限公司相关资料 (一)交易对手——武威宝林包装股份有限公司基础资料 1.借款申请书(盖章原件扫描件) 2. 公司简介(盖章原件扫描件) 3. 2013 年检的《企业法人营业执照》正、副本(原件扫描件) 4. 2013 年检的《组织机构代码证》正、副本(原件扫描件) 5. 2013 年检的《税务登记证》 (国税)正、副本(原件扫描件) 6. 2013 年检的《税务登记证》 (地税)正本(原件扫描件) 7. 2013 年检的《开户许可证》 (原件扫描件) 8. 2013 年检的《贷款卡》 (原件扫描件) 9. 法定代表人《证明书》 (原件扫描件) 10. 有效期内的法定代表人《身份证》 (原件扫描件) 11. 《公司章程》及历次《章程修正案》 (原件扫描件) 12. 历次《验资/增资报告》 (原件扫描件) 13.《企业登记报告》 (原件扫描件) 14. 协议书 (二)交易对手——武威宝林包装股份有限公司治理结构资料 1. 总经理简介(盖章原件扫描件) 2.总经理彩照 (三)交易对手——武威宝林包装股份有限公司财务、资信相关资料 1.2012 年《审计报告》 (原件扫描件) 2.2013 年《审计报告》 (原件扫描件) 二、青岛新经济广告有限公司青岛“爱都汇购物中心”抵押资料 1. 青岛“爱都汇购物中心”商业房地产证(原件扫描件) 36 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] 2. 青岛“爱都汇”商业可行性研究报告 3. 青岛“爱都汇购物中心”预评估报告(原件彩色扫描件) 4. 青岛“爱都汇购物中心”销售台账 5. 青岛市存量房买卖合同 6. 爱都汇委托经营协议 7. 承诺书 8. 流动资金借款合同 9. 抵押合同 10. 最高额保证合同 三、抵押物所有权人——青岛新经济广告有限公司基础资料 1.公司简介(盖章原件扫描件) 2. 2013 年检的《企业法人营业执照》正、副本(原件扫描件) 3. 2013 年检的《组织机构代码证》正、副本(原件扫描件) 4. 2013 年检的《税务登记证》 (国税)正、副本(原件扫描件) 5. 2013 年检的《税务登记证》 (地税)正本(原件扫描件) 6. 2013 年检的《开户许可证》 (原件扫描件) 7. 2013 年检的《贷款卡》 (原件扫描件) 8. 法定代表人《证明书》 (原件扫描件) 9. 有效期内的法定代表人《身份证》 (原件扫描件) 10. 《公司章程》及历次《章程修正案》 (原件扫描件) 11. 历次《验资/增资报告》 (原件扫描件) 12.《企业登记报告》 (原件扫描件) 13.协议书 四、代销人——青岛爱都汇商业管理有限公司基础资料 1. 2013 年检的《企业法人营业执照》正、副本(原件扫描件) 2. 2013 年检的《组织机构代码证》正、副本(原件扫描件) 3. 2013 年检的《税务登记证》 (国税)正、副本(原件扫描件) 4. 2013 年检的《税务登记证》 (地税)正本(原件扫描件) 5. 2013 年检的《开户许可证》 (原件扫描件) 6.协议书 7.授权委托书 五、保证人 一—武威宝林包装股份有限公司实际控制人李宏途先生 1、李宏途夫妇有效期内的《身份证》 (原件彩色扫描件) 2、李宏途夫妇《结婚证》 (原件彩色扫描件) 六、项目专用资料 37 [中融-青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目] [尽职调查报告] (一)项目基础资料 1. 武威“年产 2 亿平方米高档彩印”项目可行性研究报告(原件扫描件) 2. 武威市建设项目备案通知书(原件扫描件) 3. 武威“年产 2 亿平方米高档彩印”项目环境影响报告书的批复(原件扫描件) 4. 武威“年产 2 亿平方米高档彩印”项目宗地图(原件扫描件) 5. 武威“年产 2 亿平方米高档彩印”项目总平面图(原件扫描件) 6. 国有土地使用权证(原件扫描件) 7.建设用地规划许可证(原件扫描件) 8. 建设工程规划许可证(原件扫描件) 9. 建筑工程施工许可证(原件扫描件) (三)项目已投入资金证明 1. 武威“年产 2 亿平方米高档彩印”项目建设成本预算表(盖章原件扫描件) 2.武威“年产 2 亿平方米高档彩印”项目建设工程设计合同(原件扫描件) 3. 武威“年产 2 亿平方米高档彩印”项目建设工程施工合同(原件扫描件) 4.武威“年产 2 亿平方米高档彩印”项目建设工程监理委托合同(原件扫描件) 38

中融—青岛“爱都汇购物中心”抵押贷款单一资金信托项目尽职调查报告(20140525对... 抵押贷款单一资金信托项目尽职调查报告(20140525对外版) 暂无评价 | 0人阅读 | 0次下...

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